Denkmalimmobilien clever nutzen: Vermögen aufbauen und Steuern sparen
Als Immobilienexperte begleite ich Menschen auf dem Weg zu nachhaltigem Vermögensaufbau. Viele investieren klassisch in ETFs, Neubauten oder Sparpläne. Doch nur wenige kennen eine der wirkungsvollsten Strategien in Deutschland: Denkmalimmobilien als Kapitalanlage mit Denkmal-AfA.
Mein klarer Rat: Zahlen Sie nicht mehr Steuern als nötig. Die Denkmal-AfA ist eines der wichtigsten staatlichen Förderinstrumente für Immobilieninvestoren und ermöglicht es, hohe Steuerlasten zu senken und gleichzeitig in wertstabile Immobilien in Hamburg und Schleswig-Holstein zu investieren.
Was macht Denkmalimmobilien so besonders?
Eine Denkmalimmobilie ist weit mehr als ein historisches Gebäude. Sie steht unter besonderem Schutz, weil sie kulturell oder architektonisch wertvoll ist. Der Staat unterstützt deshalb ihre Sanierung steuerlich.
Der entscheidende Unterschied: Bei normalen Immobilien können Eigentümer in der Regel nur 2 Prozent pro Jahr über Jahrzehnte abschreiben, bei ab 2023 fertiggestellten Wohngebäuden 3 Prozent. Bei Denkmalimmobilien dürfen hingegen die anerkannten Sanierungskosten deutlich beschleunigt steuerlich geltend gemacht werden.
Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet die Denkmal-AfA gemäß Einkommensteuergesetz.
Die Denkmal-AfA erklärt: So funktioniert der Steuervorteil
Die steuerliche Förderung ist im Einkommensteuergesetz geregelt und unterscheidet zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern.
§ 7i EStG – Denkmal-AfA für Kapitalanleger
Für vermietete Denkmalimmobilien gilt:
- 8 Jahre lang jeweils 9 Prozent der anerkannten Sanierungskosten
- anschließend 4 Jahre lang jeweils 7 Prozent
Damit können insgesamt bis zu 100 Prozent der genehmigten Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden. Zusätzlich ist auf den nicht geförderten Gebäudeteil weiterhin die reguläre lineare AfA möglich.
Hier geht’s zum Gesetzestext: § 7i EStG
§ 10f EStG – Denkmal-AfA für Eigennutzer
Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt, kann über zehn Jahre jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen, insgesamt bis zu 90 Prozent.
Hier geht’s zum Gesetzestext: § 10f EStG
Wichtig: Abschreibungsfähig sind ausschließlich die von der Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil oder die ursprüngliche Altbausubstanz. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein.
Weitere offizielle Informationen stellt das Bundesministerium der Finanzen bereit.
Denkmalimmobilie als Kapitalanlage: Rendite entsteht aus zwei Quellen
Die wirtschaftliche Logik ist einfach: Die Gesamtrendite ergibt sich aus Mieteinnahmen plus Steuerersparnis.
Gerade in gefragten Regionen wie Hamburg oder historischen Städten in Schleswig-Holstein erzielen sanierte Denkmäler stabile Mieten. Kombiniert mit der Steuerersparnis entsteht ein solides Renditeprofil, insbesondere für Gutverdiener, Selbstständige, Unternehmer und Freiberufler.
Meine persönliche Einschätzung: Die Denkmal-AfA ist kein Steuerspartrick, sondern ein bewusst geschaffenes Förderinstrument des Staates zur Erhaltung historischer Bausubstanz.
Worauf Sie beim Kauf einer Denkmalimmobilie achten sollten
Genehmigung durch die Denkmalbehörde
Nur Sanierungskosten, die offiziell von der Denkmalbehörde bescheinigt wurden, sind steuerlich anerkannt. Diese Bescheinigung muss vorliegen.
Höhe des Sanierungsanteils
Je höher der Sanierungsanteil, desto größer der steuerliche Effekt. Häufig liegt dieser zwischen 60 und 75 Prozent des Kaufpreises.
Lage und Werthaltigkeit
Viele Denkmäler befinden sich in etablierten Innenstadtlagen. Das sorgt für Nachfrage, stabile Mieten und langfristigen Werterhalt.
Denkmalimmobilien vermitteln wir über ausgewählte Kooperationspartner. Jedes Objekt prüfen wir gemeinsam mit diesen Partnern hinsichtlich Standortqualität, Bauträger, Wirtschaftlichkeit und steuerlicher Struktur. Die steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls übernimmt Ihr Steuerberater.
Denkmalimmobilien in Hamburg und Schleswig-Holstein
Hamburg sowie zahlreiche Städte in Schleswig-Holstein bieten hohe Mietnachfrage, begrenztes Angebot und stabile Wertentwicklung. Diese Kombination macht die Region besonders interessant für Kapitalanleger.
Denkmal-AfA oder Pflegeimmobilie: Was passt besser zu Ihnen?
Wer Steuern sparen und Vermögen aufbauen möchte, vergleicht häufig die Denkmalimmobilie mit der Neubau-Pflegeimmobilie. Beide nutzen einen starken steuerlichen Hebel, unterscheiden sich aber deutlich im Aufwand und im Risiko. Unser Schwerpunkt bei Heimatwert Immobilien sind Pflegeimmobilien. Hier der ehrliche Vergleich:
| Kriterium | Denkmalimmobilie | Neubau-Pflegeimmobilie |
|---|---|---|
| Abschreibung | § 7i EStG: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 % auf die Sanierungskosten | 5 % degressiv vom Restwert, je nach Objekt plus § 7b: in den Jahren 1 bis 4 rund 10 % pro Jahr |
| Grundlage der Abschreibung | nur der bescheinigte Sanierungsanteil, häufig 60–75 % des Kaufpreises | der Gebäudeanteil; bei § 7b höchstens 4.000 € je m² |
| Vermietung | einzelne Mieter, Mieterwechsel und Leerstand möglich | ein Betreiber pachtet das ganze Haus, meist 20–25 Jahre |
| Aufwand für Sie | mittel: Mietersuche und Verwaltung, meist über eine Hausverwaltung | gering: Belegung und Betrieb übernimmt der Betreiber |
| Förderkredit | abhängig vom Sanierungskonzept | KfW-Kredit bis 150.000 € je Wohnung mit QNG-Siegel |
| Hauptrisiken | Sanierungs- und Bauträgerrisiko, fehlende Bescheinigung, Kostensteigerungen | wirtschaftliche Stärke des Betreibers, Zins nach Ablauf der Zinsbindung |
| Selbst nutzen | möglich (§ 10f EStG) | nicht vorgesehen, aber häufig bevorzugtes Belegungsrecht im Pflegefall |
| Passt zu | Anlegern, die eine Innenstadtlage wollen und Vermietung nicht scheuen | Anlegern mit hoher Steuerlast, die planbar und ohne Verwaltungsaufwand investieren wollen |
Meine Einschätzung: Wer wenig Zeit hat und Wert auf planbare Einnahmen legt, ist mit einer Neubau-Pflegeimmobilie mit 5 % AfA und § 7b oft besser aufgehoben. Wer eine klassische Stadtwohnung mit Charakter sucht, findet in der Denkmalimmobilie eine starke Alternative. Wie viel Steuern eine Pflegeimmobilie bei Ihrem Einkommen sparen könnte, zeigt der Potenzialrechner mit zwei Angaben.
Ihr nächster Schritt mit Heimatwert Immobilien
Die Denkmal-AfA entfaltet ihre Wirkung nur bei fachgerechter Umsetzung. Fehler in Struktur oder Bescheinigung können teuer werden.
Wir begleiten Sie ganzheitlich, von der Auswahl über die Prüfung bis zur Investitionsentscheidung.
Jetzt beraten lassen
Wenn Sie prüfen möchten, ob eine Denkmalimmobilie oder eine Pflegeimmobilie besser zu Ihrer persönlichen Situation passt, vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Erstgespräch. Eine erste Einschätzung zur Pflegeimmobilie gibt Ihnen vorab der Eignungscheck.